房产买卖

房产买卖

房产买卖是房地产交易的典型类型,房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程,房产买卖不仅包含了房产占有的转移,也包括了房产处分权的转移。包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

一、买卖的对象是房产的所有权

在民商事法律理论中,买卖是一种极为广泛和较为重要的民事法律行为,是当事人约定一方转移财产所有权于他方,他方支付价款的行为。出让财产所有权的人称为出卖人,依约支付价款并取得约定之物的所有权的人称为买受人。

我国《合同法》第一百三十条规定:'买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同'。

房产买卖就是房产所有权人将房屋所有权及其与之相关的土地使用权转移给买受人,买受人依约支付房产价金的行为。

需要在此申明的是房产交易市场包括买卖、租赁、抵押、信托等交易行为,租赁是处分其使用权的行为,抵押是一种担保物权的设定行为,信托是让渡处分权而保留受益支配权的行为。

区分这几种行为在法律上的概念是很重要的。在房地产交易市场上,有人就鱼目混珠将使用权转让混同于买卖,俗称'买使用权的房屋',极易引起法律上的'重大误解'而影响交易安全。切记买卖的标的物是'所有权',是包含占有、使用、受益、处分在内的所有权,而不是租赁关系中的不包含处分权的承租权。

二、出卖人须有处分权

《合同法》第一百三十二条规定:'出卖的标的物应当属于出卖人所有,或者出卖人有权处分。

在房产这个特定的买卖中,与种类物买卖不同,特定物具有唯一性,而可替代性有限,种类物则不具备唯一性而具备替代性,特定物的主人往往具有唯一性,这是物权的一物一权主义原则决定的。虽然房产这个特定物的主人们之间可能存在共有关系,但所有权只能有一个。作为买方来说,只能对房产的主人及其代理人谈买卖房产的事宜,如果买方所签买卖合同的对方不是买方所买房产的所有权人或其代理人,那么这个合同将可能是一个无效的合同,还可能是侵犯房产所有权人权益的行为。

出卖人须有处分权,包括以下几种情况:

一种是出卖人本身就是房产所有权人,并且其所有权并没有受到如优先购买权、共有权、抵押权等对处分权的限制;

第二种是出卖人是待售房产的实际权利人,但这个房产因为没有或尚不具备初始登记的条件,根据相关法律法规的规定,取得了预售的合法许可,也可以作为有权处分的出卖人,主要指正在开发楼盘或未竣工楼盘的房地产开发商;

第三种是前两种出卖人所委托授权的代理人或行纪人。